【大河财立方 记者 王宇 朱娟】继陕西、湖南、湖北及深圳等地调整商业用房购房贷款政策后，上海也加入调整行列。3月16日，中国人民银行上海市分行联合国家金融监督管理总局上海监管局印发《关于调整上海市商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确将上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受大河财立方记者采访时表示，此举是对今年1月央行与国家金融监督管理总局全国性指导意见的积极响应与落地。今年1月，两部门联合发布通知，将全国商业用房购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，而此前国内商业用房贷款最低首付比例普遍为50%。
商办市场库存承压，降低门槛意在盘活存量
商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，主要包括商铺、写字楼、商场、酒店及商务公寓等。此前,上海市商业用房购房贷款最低首付款比例为不低于50%。
“本次政策调整的核心驱动力，在于缓解商办市场库存压力，同时支持实体经济与新消费业态发展。”严跃进分析指出，包括上海在内的全国多地普遍面临商业用房库存偏高、去化周期偏长的困境，降低首付门槛是刺激需求、加速存量去化的直接手段。与此同时，较低的杠杆可将部分物业导向有认购或改造运营能力的机构或个人，用于发展新消费、新业态。
大河财立方记者注意到，在上海之前，多地已将商业用房首付比例降至30%。1月21日，广东（不含深圳）率先执行调整后的首付政策，当地20个城市商业用房购房贷款最低首付比例降至不低于30%。1月23日，陕西、深圳同步跟进，将当地商业用房（含‘商住两用房’）购房贷款最低首付比例调至不低于30%并正式实施。此外，湖南、湖北等省份也已发布通知，落实全国统一的商业用房首付调整政策。
专家：30%首付未来仍有下调空间
“从市场反应来看，政策将带来短期成交脉冲。而从长期看，产品结构将进一步分化。”严跃进认为，该政策直接降低了交易门槛，这一变化将释放一部分此前受限于资本门槛的投资者需求。同时，核心资产更受青睐。尤其是对于商业和产业聚集相对确定性的区域，包括南京西路、陆家嘴、徐汇滨江等核心商务区，且具备稳定租金收入的写字楼和商业项目，将成为此轮政策的主要受益者。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，过去对商业用房贷款，考虑到其商用性质及防范炒作因素，一直奉行低杠杆的金融财经纪律。“现在来看，市场炒作基本消退，从商业经营的角度看，过剩已成定局。”他表示，在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对结构性的贷款需求，政策放开是合理的。
李宇嘉进一步指出，考虑到银行评估价较为谨慎，30%的首付比例在当前环境下并不算低，未来仍有进一步下调的可能性。
近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市机构或个人投资者投资商业办公物业，并转为长租公寓、酒店式公寓等长短租结合产品的意愿明显增强。
业内人士认为，此番信贷政策调整，有望为这一趋势注入新的动力，推动商业地产市场在盘活存量、服务实体经济方面发挥更大作用。
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